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Die Gewerbemakler melden einen Rekordzuwachs. Um mehr als 80% stieg 2017 das Transaktionsvolumen für Logistik gegenüber dem Jahr zuvor. Das Maklerhaus Realogis nennt eine Summe von 8 Mrd. Euro, BNPPRE hat gar ein Volumen von fast 9,2 Mrd. Euro ermittelt; JLL, Colliers, CBRE und Savills liegen mit Summen zwischen 8,3 Mrd. und 8,7 Mrd. Euro dazwischen. Der sagenhafte Anstieg sei nicht nur auf die stabilen Mieten in diesem Segment zurückzuführen, erklärt Oliver Raigel vom Realogis Investmentteam. Er sei auch den nach wie vor überdurchschnittlichen Renditen für Logistikimmobilien geschuldet.

Doch die befinden sich an den Topstandorten im Core Segment weiter auf Sinkflug. „Während im Dezember 2016 die Spitzenbruttorendite für Core Immobilien in den sieben wichtigsten Investmentmärkten bei rund 5,4% lag, sank diese in den vergangenen Monaten um satte 75 Basispunkte auf 4,65%“, sagt Hubert Reck von Colliers. „Im Vergleich zu anderen Assetklassen wie Büro und Einzelhandel konnten Logistikimmobilien hier die größte Kompression in den vergangenen zwölf Monaten verzeichnen.“ Bei Light Industrial Objekten dagegen lägen die Renditen im Ankauf zwischen 6,3% und 7,5% an den Topstandorten, ergänzt Clemens Kerscher von Realogis. Nicht zuletzt deshalb hätten Investoren das Segment Gewerbeparks und Light Industrial wieder für sich entdeckt.

Durch einen Mangel an Produktverfügbarkeit gepaart mit einem hohen Kapitaldruck seien Investoren nun bereit, höhere Risiken einzugehen. „Damit geraten vermehrt value add geprägte Immobilien in den Fokus“, meint Bülent Alemdag von Realogis. Bei guter Lagestruktur seien mehr Käufer bereit, in solche Immobilien zu investieren. Das hat zur Folge, dass die Leerstandsquote signifikant sinkt.

Yvo Postleb,
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Deutschlandchef des Maklerhauses Cushman Wakefield, geht davon aus, dass die Mieten für Logistikimmobilien steigen werden. „Zwischen Retail und Logistik gibt es eine Umschichtung“, sagt er: „Logistik ist das neue Retail durch den Onlinehandel gibt es hier eine massive Flächennachfrage.“ Vor allem stünden stadtnahe Verteilzentren für die sogenannte letzte Meile im Fokus. Auch Peter Kunz von Colliers International prognostiziert eine weiterhin hohe Nachfrage im Logistiksegment. „Diese wird getrieben durch den Boom der Kurier , Express und Paketdienste sowie die weiterhin rasante Entwicklung im elektronischen Handel. „Darüber hinaus befeuert das positive wirtschaftliche Umfeld die Nachfrage nach Produktions und Industrieflächen“, erklärt Kunz. Insgesamt sei der Bestand an Logistikflächen im Jahr 2017 um mehr als 5 Mio. m gewachsen stärker als je zuvor.

„Die Expansion bei Logistikflächen setzt sich fort und dringt dabei immer stärker in die Städte vor, weil die sogenannte letzte Meile zum entscheidenden Faktor wird“, meint Marcus Lemli, Deutschlandchef von Savills. „In den Städten werden die Mieten deshalb steigen, außerhalb dieser bleiben etwa 6,50 Euro/m die Obergrenze.“ Der Begriff City Logistik habe sich zwar zum dominierenden Schlagwort in den Debatten um Logistikimmobilien entwickelt. „Bislang ist in den Städten aber vor allem die Zahl der Zustellfahrzeuge gestiegen und weniger die Zahl der Logistikimmobilien“, moniert Lemli.

Der in der Branche vielbeschworene neue Typ der innerstädtischen Logistikimmobilie könnte sich also „als Fata Morgana erweisen“, warnt der Savills Manager. „Schon in den heutigen Strukturen können den Großstädtern ihre bestellten Waren oft problemlos am Tag nach der Bestellung zugestellt werden.“ Für eine Same Day oder gar Same Hour Lieferung sei das logistische Netz in den Städten zwar noch nicht dicht genug, aber bei den Knotenpunkten dieses Netzes handele es sich um maximal wenige Tausend Quadratmeter große Logistikflächen. „Wir halten es deshalb für wahrscheinlich, dass der steigende Bedarf in innerstädtischen Lagen im Wesentlichen in der bestehenden Gebäudesubstanz und nicht in einer neuen Form innerstädtischer Logistikimmobilie befriedigt wird“, meint Lemli. Dabei seien aber zum Teil hohe Hürden etwa beim Planungsrecht und beim Lärmschutz zu überspringen. Damit sei die innerstädtische Logistik eher kein Thema für Logistikimmobilienentwickler und Investoren, aber für alle anderen beteiligten Akteure.

Für 2018 erwarten die Experten erneut ein starkes Jahr. „Eine solche Anzahl lang geplanter Plattformverkäufe, wie wir sie 2017 gesehen haben, wird sich im laufenden Jahr vermutlich nicht wiederholen“, erläutert Willi Weis von JLL. Er rechnet mit einem Volumen von bis zu 6 Mrd. Euro. „Die fortschreitende Renditekompression und die steigende Konkurrenz im Core Segment werden das Augenmerk vieler Investoren auf Bestandsobjekte mit größerem Wertsteigerungspotenzial in Form von kürzeren Mietverträgen sowie höheren Leerständen lenken“,
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ergänzt Kai Oulds von CBRE.